Por: Raul Truffi Hellmeister
Em qualquer negociação, mas principalmente naquelas que envolvem valores relevantes ou riscos contratuais, é comum a seguinte preocupação: Como garantir que o pagamento será realizado quando as condições do negócio realmente forem cumpridas?
Uma solução bastante utilizada por grandes empresas, especialmente em negociações imobiliárias e nos mercados internacionais, mas ainda desconhecida por grande parte dos empresários de médio ou pequeno porte, é a chamada Escrow Account, traduzida como “conta de garantia”.
Trata-se, basicamente, de uma conta bancária utilizada como garantia em uma negociação. Nela, um valor é depositado por uma das partes negociantes e permanece sob custódia de um terceiro neutro, até que determinadas condições previstas no contrato sejam cumpridas.
Esse mecanismo é muito utilizado em negociações nas quais as obrigações das partes não acontecem ao mesmo tempo, reduzindo o risco de inadimplemento. Quem paga tem a segurança de que o dinheiro não será liberado antes do cumprimento das condições, enquanto quem recebe sabe que o valor já estará garantido.
Tradicionalmente, inclusive no Brasil, essa função de terceiro neutro costumava ser exercida apenas por instituições financeiras ou agentes fiduciários. Agora, também poderá ser exercida pelos Tabelionatos de Notas.
A legislação brasileira passou a prever oficialmente esse mecanismo através da Lei n° 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), que alterou a Lei dos Cartórios. Contudo, foi o Provimento nº 197/2025 do Conselho Nacional de Justiça que finalmente regulamentou o tema, instituindo a chamada conta notarial vinculada.
Dessa forma, Tabeliães de Notas passaram a poder administrar contas escrow vinculadas a negócios jurídicos, atuando como terceiros imparciais, responsáveis por controlar a liberação dos valores negociados. Embora ainda não sejam todos os Tabelionatos que tenham incorporado o procedimento da Escrow Account, cada vez mais esse mecanismo será utilizado no âmbito notarial.
Importante ressaltar que os valores depositados ficam vinculados ao negócio e não pertencem às partes nem ao Tabelião. Significa que não podem ser utilizados para outras finalidades que não sejam as da operação, garantindo maior proteção patrimonial às partes.
Além disso, o Tabelião atua com neutralidade e fé pública e verificará se as condições previstas no contrato de Escrow foram cumpridas de forma objetiva. Caso haja divergência entre as partes ou previsão contratual subjetiva, o Tabelião não decidirá o conflito, de modo que o valor permanecerá retido até que haja acordo, decisão judicial ou, mais comumente, decisão arbitral.
Outra novidade trazida pela regulamentação é a possibilidade das partes estabelecerem cláusulas de confidencialidade, permitindo que determinados negócios sejam conduzidos com sigilo pelo Tabelião.
Na prática, a operação da conta notarial não é complexa. Primeiro, as partes definem em contrato quais são as condições para liberação do dinheiro. Geralmente, não se trata do contrato principal da negociação, mas de um contrato acessório de Escrow, vinculado ao principal e voltado exclusivamente para fins de depósito do valor e de previsão dos requisitos objetivos para o seu levantamento. Por exemplo, a apresentação de documentos, a conclusão de uma etapa da obra ou o registro de um imóvel.
Em seguida, o Tabelião registra essas informações no sistema eletrônico dos cartórios em convênio com instituições financeiras e, posteriormente, é gerado um boleto para depósito do valor na conta vinculada.
Quando as condições previstas forem comprovadas, o Tabelião acessa o sistema e autoriza a transferência do valor para o destinatário. Se houver desacordo entre as partes em relação ao cumprimento das condições, geralmente através de notificações, o Tabelião registra a divergência e suspende qualquer movimentação do dinheiro até que o conflito seja resolvido entre as partes, através do Poder Judiciário, de câmara arbitral ou amigavelmente.
Importante destacar que não é obrigatória a lavratura de escritura pública para utilizar a conta notarial, embora seja recomendada em determinadas situações.
A flexibilidade desse instrumento de garantia permite que ele seja aplicado em diversos tipos de negócios.
Alguns exemplos são:
1. Compra e venda de imóveis: O comprador pode depositar o sinal ou parte do preço na conta notarial, que só será liberado ao vendedor quando apresentadas as certidões negativas e/ou após o registro da transferência do imóvel.
2. Contratos de reforma ou empreitada: O valor da obra pode ser depositado pelo investidor e liberado em etapas, conforme os laudos técnicos forem comprovando o andamento ou a conclusão dos serviços prometidos.
3. Operações societárias (M&A): Parte do preço pode permanecer retida até que determinadas metas financeiras da empresa sejam alcançadas. Muito comum quando estão presentes na operação as cláusulas de earnout.
4. Inventários e divórcios: Principalmente quando há partilha de patrimônio relevante, a conta Escrow pode servir para que valores sejam depositados pelas partes, especialmente para garantir uma divisão patrimonial equânime e segura entre os envolvidos.
5. Negócios de menor complexidade: Até mesmo a compra de veículos ou de bens de menor valor, geralmente voltados à atividade empresarial, pode usar desse mecanismo para reduzir riscos entre comprador e vendedor.
Atualmente, o custo médio do serviço é de aproximadamente 0,08% do valor depositado, respeitado um valor mínimo, e, em regra, os valores permanecem na conta por períodos relativamente curtos, sendo, normalmente, de até 180 dias, podendo ser prorrogados.
Outro ponto relevante, mas negativo, é que os valores depositados na conta vinculada notarial não recebem rendimentos ou correção monetária, fazendo com que o instrumento notarial seja mais adequado para negócios de curto ou médio prazo.
Nada impede, porém, que as partes elejam diretamente uma instituição financeira como terceiro neutro, ao invés do Tabelião, hipótese na qual poderão ser negociados ou previstos rendimentos específicos.
Em síntese, a institucionalização da Escrow Account Notarial representou um passo importante nas relações contratuais. Sobretudo, permite que valores fiquem protegidos e vinculados ao cumprimento de condições objetivas, reduzindo conflitos, bem como aumentando a confiança das partes e a segurança das transações.
É importante, porém, que as cláusulas do contrato de Escrow sejam objetivas e definam com clareza quando e como o valor deverá ser liberado, podendo ser previsto, ainda, a notificação das partes para que concordem com a liberação.
Ou seja, quando bem estruturada e assessorada, a Escrow Account Notarial pode servir como uma ótima ferramenta de segurança e previsibilidade aos negociantes.
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